دعوى أجر المثل للعقارات

أجر المثل في القانون السوري: الأساس القانوني، شروط المطالبة، والتقادم

أجر المثل: هو الأجر المتوجب في حال إذا ترك المتعاقدان العقد دون تسمية للأجرة، أو تركاه للعرف، أو ذكرا شيئاً مجهول المقدار أو اتفقا على أجر لا يقره الشرع ، أو اتفقا على ما يقره الشرع ولكن طرأ على العقد ما يفسده .

فمردّ أجر المثل في عقود الإجارة هو فساد العقد، وباعتبار أن المنفعة قد استوفيت، فيجب عندها أجر المثل. كما يستحق أجر المثل على الحائز سيئ النية: عند إشغال العقار بطريقة غير شرعية مثل وضع اليد على العقار دون أي عقد أو اتفاق أو دون علم المالك.

وتختص محكمة الصلح مهما تكن قيمة المدعى به في دعاوى أجر مثل العقار مهما بلغ المقدار المدعى به.

وحول صحة الخصومة: يقول القاضي الأستاذ محمد سمير مصري في مقال له: في دعوى أجر المثل لا بد للمدعي من أن يكون مالكاً في السجل العقاري للعقار المشغل من قبل الغير بدون مسوغ قانوني ليصار إلى قبول دعواه بهذه الصفة. وقد ورد في اجتهاد لمحكمة النقض أنه طالما أن أجر المثل من الحقوق الشخصية العقارية فيمكن لأحد الورثة أن ينوب عن الآخرين بالمطالبة إذا كانت التركة لم تصف ولم تنقل ملكية العقار إلى أسماء الورثة. و ان واضع اليد على ملك الغير هو حائز سيئ النية، ويسأل عن جميع الثمار التي قبضها والتي قصّر في قبضها عملاً بالمادة 930 من القانون المدني، ولا يسقط الريع المستحق بذمته إلا بمدة خمس عشرة سنة ، عملاً بالمادة 373 من القانون المدني ، وأن مجرد حرمان المالك من الانتفاع بملكه ووضع اليد عليه يجعل الشاغل حائز بسوء نية .

وفيما يلي بعض الاجتهادات حول التقادم في دعاوى أجر المثل

قرار 591 / 1989 – أساس 659 – محاكم الاستئاف – سورية قاعدة 290 – م. المحامون 1989 – اصدار 10 – 12 – رقم مرجعية حمورابي: 5236 ان الشريك في العقار المشترك لا يمثل بقية الشركاء في دعوى أجر المثل ولا يعتبر وكيلا عنهم. ولما كان أجر المثل انما هو تعويض لصاحب الحق العيني عن اشغال العقار بغير مسوغ قانوني ولا يتناوله التقادم المنصوص عليه في المادة (373) من القانون المدني وانما يسري عليه التقادم الطويل.

قرار 797 / 1959 – أساس بدون – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية من ارشيف محكمة النقض ع10 – م. المحامون 1989 – اصدار 10 – 12 – رقم مرجعية حمورابي: 5249 ان اجر المثل هو بمثابة تعويض لا يسري عليه التقادم الخمسي المنصوص عليه في المادة (373) من القانون المدني.

قرار 537 / 2009 – أساس 1373 – محكمة النقض – دائرة المخاصمة و رد القضاة – سورية قاعدة 602 – م. المحامون 2011 – اصدار 11 و 12 – رقم مرجعية حمورابي: 72877 تسقط دعوى أجر المثل بالتقادم الطويل أي بمرور خمس عشرة سنة.

قرار 281 / 1987 – أساس 675 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية قاعدة 285 – م. المحامون 1987 – اصدار 10 – رقم مرجعية حمورابي: 4317 القضاء العادي هو المختص للنظر في النزاع المتعلق بأجر مثل الأراضي الزراعية لقاء أشغال الجيش لهذه الأراضي. رد الدعوى لعدم الاختصاص الوظيفي لا يمنع المحكمة من رؤيتها مجدداً و لا يعتبر ذلك تصدياً للموضوع مرتين. دعاوى أجر المثل تتقادم بخمس عشرة سنة.

قرار 2 / 1974 – أساس 5 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية قاعدة 1033 – اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 34259 اجر المثل تعويض عن اشغال العقار بغير مسوغ قانوني وفي حالات عدم الاتفاق عل مقدار الاجرة او تعذر تقديرها و اثباتها. واثر الملكية يتوقف على التسجيل و ينسحب بعد التسجيل في الارث الى تاريخ الوفاة، و في نزع الملكية الى تاريخ الاحالة القطعية او اتمام اجراءات الاستملاك، وفي الاحكام الى تاريخ وضع اشارة الدعوى في السجل مع مراعاة القواعد العامة.

قرار 2 / 1974 – أساس 5 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية قاعدة 141 – اجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض 1962 الى 1997 – طعمة – رقم مرجعية حمورابي: 23634 تعويض عن اشغال العقار بغير مسوغ قانوني وفي حالات عدم الاتفاق على مقدار الاجرة او تعذر تقديرها واثباتها واثر الملكية يتوقف على التسجيل وينسحب بعد التسجيل في الارث الى تاريخ الوفاة، وفي نزع الملكية الى تاريخ الاحالة القطعية او اتمام اجراءات الاستملاك، وفي الاحكام الى تاريخ وضع اشارة الدعوى في السجل مع مراعاة القواعد العامة.